Másodlagos járulékos költségek Németországban
Hogyan ellenőrizhető a közüzemi számlázás? Milyen költségeket tudnak a bérbeadók elutasítani és milyen költségeket nem tudnak elutasítani?
Alig van más téma, amelyről a bérlők és a bérbeadók olyan gyakran vitatkoznának, mint a járulékos költségek, más néven a működési költségek. A Német Bérlők Szövetsége szerint a bérlők átlagosan havi 2,16 eurót fizetnek közüzemi költségként a lakótér négyzetméterenként. Vannak azonban jelentős regionális különbségek.
Az, hogy milyen működési költségeket kell kifizetnie, a bérleti szerződésben szerepel (BGB 556. §, 1. bekezdés). Azonban nem minden egyedi költségtételt kell felsorolni. Elég, ha bérbeadója a működési költségekre hivatkozik az üzemeltetési költségekről szóló rendelet (BetrKV) szerint. Gyakran mondják: “A bérleti díj mellett a működési költségeket is a működési költségekről szóló rendelet 2. szakaszának megfelelően kell kifizetni.”
Ha a szerződésben nem talál semmit a működési költségekkel kapcsolatban, akkor nem kell fizetnie: a bruttó bérleti díj érvényes. Ha a bérbeadó kifelejtett a bérleti szerződésből egy vagy több költségtételt, amelyek a rendeletben szerepelnek, akkor nem számlázhatja ki azokat.
Ezek tartoznak a többletköltségekhez
Fűtés és meleg víz – ez a járulékos költségelszámolás legnagyobb tétele. A fűtési költségekkel általában a meleg víz költségeit is rendezik. Sok fűtési számla hiányos.
Figyelem: A bérbeadónak a fűtés és a meleg víz költségeit is a fogyasztásnak megfelelően kell elszámolnia. A Finanztip és a CO2online tanulmányában kiderült, hogy a számlák 60 százaléka nem tartalmazta a meleg víz energiafogyasztását. Ehelyett felbecsülték, vagy a felhasználást képlet segítségével számították ki. Ha nincs információ arról, hogy valójában mit használt fel, akkor 15 százalékkal csökkentheti a meleg víz költségeit (HeizKV 12. § (1) bekezdés).
Ingatlanadó – Az ingatlanadó az ingatlan folyamatos közterhei közé tartozik. Bérbeadója Önt terhelheti ezzel (BetrKV 2. § 1. sz. 1.).
Hideg víz és szennyvíz – bérbeadója a hideg vizet és a szennyvizet együtt számlázhatja (BetrKV 2. szakasz 2. és 3. szakasz). Bérbeadója átháríthatja a többcsaládos házakban végzett rendszeres legionella fertőzési teszt költségeit is.
Lift – Önnek is kell fizetnie a lift karbantartási költségeit, ha a földszinten lakik (BGH, 2006. szeptember 20-i ítélet, Az. VIII ZR 103/06). A döntő tényező az, hogy használhatja-e a liftet (BetrKV 2. §, 7. szám).
Utcatisztítás és hulladékártalmatlanítás – Az utcatisztítás költségei magukban foglalják a hó és a jég takarítási és lomtalanítási költségeket is (BetrKV 2. § 8. sz). Bérbeadója nem ruházhatja át a szemétkosarak bérleti és vásárlási költségeit.
Vízelvezetés – Ha a bérleti szerződésben nem szerepel a csapadékvíz díja vagy a felszíni vízelvezetés, előfordulhat, hogy bérbeadója nem számlázza ki a költségeket. Ezeket a csatornázási költségekbe sem szabad beszámítani.
Takarítás – Ez magába foglalja a tisztítószerek rendszeres költségeit és a személyzeti költségeket, ha a bérbeadó például megbízott valakit a lépcsőház takarításával (2. § 9. sz. BetrKV). Bérbeadójának külön takarítási költségeket kell fizetnie, például az építkezés során.
Kertfenntartás – a kert és az előkert fenntartásával kapcsolatos összes költség, beleértve az egyes új növények költségeit, megjelenhet a járulékos költségek számláján (2. §. 10 BetrKV). Ez akkor is érvényes, ha nem tudja azonnal használni a kertet (BGH, 2004. május 26-i ítélet, Az. VIII ZR 135/03). Azonban, ha a bérbeadó a kertet teljesen a semmiből állítja össze, akkor egyedül kell fizetnie érte.
Világítás – Ez a tétel tartalmazza a kültéri világítás, valamint a folyosó, a lépcsőház, a pince, az alapterület vagy a mosókonyha megvilágításának villamosenergia-költségeit (BetrKV 2. sz. 11. sz. Szakasz). A bérbeadók nem számlázhatják ki a lámpákat és az izzókat.
Kéménytisztítás – Bérbeadója a hatályos díjszabályzatnak megfelelően beszedheti a kéményseprő seprési díjait (BetrKV 2. § 13. sz.).
Gondnok – Bérbeadója nem számíthat fel minden gondnoki költséget. A gondnok fizetése és társadalombiztosítási járulékai alapvetően járulékos költségeket jelentenek minden bérlő számára (BetrKV 2. § 14. sz.). Ha azonban a gondnokot is felkérik az ingatlan kezelésére, vagy ha javításokat végez, akkor Önnek bérlőként nem kell kifizetnie a munkájának ezt a részét – ezek a költségek nem ruházhatóak át.
Figyelem: Ha bérbeadója nem bontja le a gondnok költségeit, levonhatja a gondnok költségeiből az átalány 20%-át (AG Leonberg, 2016. április 22-i ítélet, Az. 4 C 446/14). A gondnok gyakran kertész is, vagy takarítja a lépcsőházat. A bérbeadó nem számíthatja fel ezeket a költségeket takarítási- vagy kertköltségként. Különben kétszer fizetne.
Kábelcsatlakozás – a bérleti szerződés megkötésekor megállapodhat abban, hogy bérbeadója kábelszolgáltatási szerződést köt a szolgáltatóval. Ezután átadhatja Önnek a működési költségelszámolás során felmerült költségeket (BetrKV 2. §. 15. sz.). Nem számít, hogy Ön is használja-e a kapcsolatot.
Csatornatisztítás – Ezek a költségek megjelenhetnek a járulékos költségkimutatásban, ha a tisztítást rendszeres időközönként végzik (BGH, 2004. április 7-i ítélet, Az. VIII ZR 167/03). Ha a takarítással egyszeri elzáródás szűnt meg, akkor a bérbeadó nem háríthatja át a költségeket.
Füstjelzők – Ellentmondásos, hogy a füstjelzők milyen költségei háríthatóak át. Nyilvánvaló, hogy a bérbeadóknak maguknak kell viselniük a beszerzési költségeket. A Dortmundi Járásbíróság szerint például a bérbeadóknak nem engedhető meg, hogy a fenntartó vagy a bérleti költségeket a bérlőre hárítsák át (2017. január 30-i ítélet, Az. 423 C 8482/16).
A hageni járásbíróság nem tartja a bérleti költségeket átháríthatónak, de a fenntartási költségeket igen (2016. március 4-i ítélet, Az. 1 S 198/15). A magdeburgi bírák véleménye szerint a teljes költség áthárítható egyéb költségként (2011. szeptember 27-i ítélet, Az. 1 S 171/11). A Szövetségi Bíróság határozata még várat magára.
Biztosítás – A vagyon- és felelősségbiztosítás költségei működési költségek (BetrKV 2. § 13. sz.). Ez lehet lakóépület-biztosítás, de lehetséges a ház felelősségbiztosítása és a vízkár-felelősségi biztosítása is.
Figyelem: Bérbeadója nem számlázhatja ki Önnek a bérleti díj vagy a jogvédelmi díj biztosítási költségeit.
A bérbeadó saját szolgáltatásai – a bérbeadók megengedhetik maguknak a takarítási vagy kertészeti munkákat, amelyekért harmadik félnek fizettek volna (BGH, november 14-i ítélet) 2012, Az. VIII ZR 41/12). Ennek előfeltétele azonban, hogy világossá tegyék, milyen költségeket feltételeznek ezek, és átlagosan mennyire drágák az ilyen szolgáltatások.
A bérbeadó ezeket a költségeket nem számlázhatja ki
Bérbeadója nem számlázhat ki bizonyos költségeket, még akkor sem, ha azokat a bérleti szerződés tartalmazza. Ezek a következők:
• ingatlankezelési költségek vagy átalánykezelési költségek (BetrKV 1. § (2) bekezdés 1. sz.),
• a ház vagy lakás javítási költségei (BetrKV 1. § (2) bekezdés 2. sz.),
• bankköltségek.
Ha ezeket a költségeket tartalmazza a bérleti szerződés, a szabályozás hatástalan (BGB 556. § 4. bekezdés). Ha ezeket a költségeket tévesen fizette az elmúlt években, akkor visszakövetelheti ezeket a bérbeadótól (BGB 812. §). A törvényes elévülési idő három év.
Ha a nyilatkozatában további magyarázat nélkül szerepel az „egyéb költségek” tétel, akkor először nem kell ezt az összeget kifizetnie. Érdeklődjön a bérbeadónál, mi áll a háttérben.
Alapszabályként jegyezze meg a következőt: az egyszeri költségek nem lehetnek járulékos bérleti költségek. Ha kiderül, hogy többet kell fizetnie valamiért, mint korábban, akkor nézze meg a bérbeadó által részletezett költségeket. Előfordulhat, hogy egyszeri javítási vagy karbantartási munkákat rejtett a működési költségekbe.
Túl drága – a gazdaságosság elve
A gazdasági életképesség elve minden járulékos költségre érvényes (BGB 556. § (3) bekezdés). Például, ha teljes gondnoki beosztás jön létre egy kis lakóegységben, vagy ha bérbeadója jelentősen túl sokat fizet a gondnoknak, ezek a költségek megtámadhatóak. Bérbeadójának nem mindig kell a legolcsóbb szolgáltatót választania, de az összes költségnek ésszerűnek kell lennie. Ha meg szeretné védeni magát a túl drága költségekkel szemben, akkor be kell bizonyítania, hogy a költségek túl magasak. Például be lehet nyújtani egy hasonló szolgáltató ajánlatát, amely lényegesen olcsóbb.
A többletköltségek bevezetése az adóbevallásában
Ha a bérbeadó szerződtet valakit, hogy takarítsa ki a folyosót, vagy ha megosztja a kéményseprő díját a bérlőkkel, akkor a költségeket az adóbevallásában teheti meg. Összefoglaltuk, hogy mennyit takaríthat meg, és hogyan igényelheti a költségeket a háztartási szolgáltatások és a szerelők költségeinek kézikönyvei szerint.
Mire kell rendelkezésre állnia a többletköltségi díj kimutatásnak?
Bérbeadójának a közüzemi számlát legkésőbb tizenkét hónappal a számlázási időszak vége után be kell nyújtania (BGB 556. § (3) bekezdés). Általában december 31-én ér véget. A bérbeadó tehát egy évet vehet igénybe a településen. Sok bérlő tavasszal, mások ősszel kapják meg a számlát. Az, hogy a bérlő mikor költözik el az adott időszak alatt, nem meghatározó.
Például, ha 2019 márciusában költözött el, akkor a bérbeadójának legkésőbb 2020 végéig kell teljesítenie a számlázást, nem 2020. márciusáig. A bérbeadóknak nem kötelező részleges számlákat teljesíteni.
Ha az év vége után tizenkét hónap telt el, akkor a bérbeadó már nem kérhet további kifizetéseket. Másrészt Ön tizenkét hónap elteltével is kérhet részletes kimutatást.
Melyek a gyakori hibák a járulékos számlázásban?
Számos közüzemi számla tartalmaz hibákat, amelyek kemény pénzt jelentenek Önnek bérlőként. A Finanztip által ajánlott Mineko szolgáltató bejelentette, hogy az általa ellenőrzött közüzemi számlák 81 százaléka hibás. A bérlők átlagosan 220 eurót spóroltak meg. Ez a hét tipikus hiba, amelyre figyelni kell a számlázás során:
1. A meleg víz költségeit nem a fogyasztás szerint számlázzák
Ha bérbeadója nem a fogyasztás szerint számlázta a meleg vizet, hanem felbecsülte vagy képlet alapján számolta, akkor 15% -kal csökkentheti ezt.
2. A bérbeadó a szerződésben nem szereplő költségeket rendez
A bérlési szerződésben fel kell tüntetni az összes költségtételt, amelyet a bérlője rendez. Hasonlítsa össze az elszámolásban szereplő egyes költségeket a szerződésben szereplő információkkal. Ha az egyes költségcsoportok hiányoznak a szerződésből, akkor nem kell fizetnie.
3. Tiltott költségek
Kifogásolhatja a számlázást, ha a bérbeadó olyan költségeket hárított Önre, amelyeket neki kell viselnie, például javítási költségeket, füstérzékelők vagy tűzoltók karbantartási költségeit, banki és számlavezetési díjakat, egyszeri ereszcsatorna tisztítást és járulékokat a bérleti díj vagy az ügyvédi díjak elvesztése miatt, a jogvédelmi biztosítást.
4. Nem teljesült a határidő
Ha bérbeadója átlépte a tizenkét hónapnál hosszabb határidőt az éves számlára, nem kérheti Öntől, hogy fizessen további költségeket.
5. Kereskedelmi helyiség a lakóépületben
Ha a házában is van kereskedelmi egység, akkor ezt a járulékos költségeinél figyelembe kell venni. Általános szabály, hogy a kereskedelem lényegesen magasabb járulékos költségeket okoz. Ha a bérbeadó ezeket nem vonta le, hanem felosztotta az összes bérlő között, akkor kifogásolhatja a számlázást, és megkérdezheti, miért nem vonta le a kereskedelmi költségeket.
6. Helytelen számlázási ciklus
Ha most költözött be, akkor a bérbeadó csak azoknak a hónapoknak a költségeit számlázhatja ki, amelyekben a lakásban volt, és nem számlázhatja ki az egész év számláit.
7. Helytelen felosztási kulcs
A felosztási kulcsot meg kell adni a számlában, és helyesnek is kell lennie. Hasonlítsa össze az információkat a bérleti szerződésével. Érdemes megmérni a lakást, mert a többletköltségeket csak a tényleges négyzetméterek szerint számolják.
