Fűtési költségelszámolás Németországban
A fűtési költségek formailag helyes kimutatására vonatkozó követelmények megfelelnek a járulékos költségek kimutatására vonatkozó követelményeknek. Ez azt jelenti, hogy a fűtési költségelszámolás csak akkor helyes formailag, ha tartalmazza a szükséges kötelező információkat, és ha a tartalma a közérthetőség, világosság és átláthatóság elvei szerint könnyen érthető egy jogi vagy üzleti adminisztrációban nem jártas bérlő számára.
A fűtési költségnyilatkozatban szereplő minimális információk
A fűtési költségelszámolás esetében a következő információk a nélkülözhetetlen minimális információk közé tartoznak.
Teljes költségmegoszlás
A fűtésszámlának világos, tömör és érthető felsorolást kell tartalmaznia a bevételekről és kiadásokról. Minden egyes fűtési költségtételt részletesen fel kell sorolni, ahol a tüzelőanyagköltségeket mindig a többi költségtől elkülönítve, a lehető legnagyobb mértékben kiemelve kell bemutatni.
Az üzemanyag-fogyasztást és az üzemanyagköltségeket ezen a jogcímen kell lebontani. Vezetékes ellátás (gáz) esetén a vásárolt tüzelőanyagok mennyiségét és költségeit, nem vezetékes ellátás (olaj, koksz) esetén pedig a kezdeti készletet, a további beszerzéseket és a végső készletet kell feltüntetni. Ezenkívül mindkét ellátási típus esetében a teljes fogyasztást a mennyiség és a költségek szerint kell leírni.
Elosztási kulcs
A fűtési költségelszámoláson egyértelműen fel kell tüntetni az alapjául szolgáló elosztási kulcsot. Az elosztási kulcsnak hihetően kell kapcsolódnia az egyes lakásokhoz. Ez azt jelenti, hogy a nyilvántartott fogyasztási értékeket és az összes lakás alapterületének számát fel kell tüntetni, hogy a bérlő konkrétan megértse a lakására meghatározott számokat.
A bérlő részesedésének kiszámítása
A teljes fűtési költségnek a bérlőre eső részét kell feltüntetni.
A bérlő előlegei
A teljesített kifizetések összegét fel kell tüntetni és be kell számítani a teljes költség aktuálisan esedékes részébe.
Figyelem: Ha ezen elemi tételek valamelyike hiányzik a fűtési költségelszámolásból, az formailag nem helyes. A formailag hibás üzemeltetési költségelszámoláshoz hasonlóan a bérlő ekkor sem köteles fizetni.
A fűtésszámla tartalma
A feltüntetett minimális információkon kívül a szokásos fűtési költségkimutatás további információkat tartalmaz, amelyeket az áttekintésben mutatunk be.
- A bérleti jogviszonyban álló felek megnevezése
- Releváns elszámolási időszak
- Letelepedő személy (bérbeadó / szolgáltató)
- Üzemanyagköltségek és üzemanyagfogyasztás (a fentiekben ismertetett részletekkel együtt)
- Folyamatban lévő működési költségek
- Egyéb fűtési költségtételek (ok és típus szerint külön-külön)
- Teljes összeg
- Forgalmazási szabvány
- Fogyasztásfüggő és fogyasztásfüggetlen költségek az egész épületre és lakóegységenként
- Elosztási kulcs
- A bérlőre eső részesedés összege
- A szolgáltatási díjelőlegek összege
- Elszámolási eredmény
A bérbeadó számviteli kötelezettsége
Bár a fűtési költségekről szóló rendelet (HeizKV) nem tartalmaz kifejezett rendelkezést, a bérbeadónak évente el kell számolnia a fűtési költségekkel. Ez abból következik, hogy ezek a BetrKV 2. § 4-6. pontja szerint működési költségnek minősülnek. Ennek megfelelően a Német Polgári Törvénykönyv (BGB) 556. §-ának egyedi határidőre vonatkozó rendelkezései a fűtési költségek elszámolására is vonatkoznak, különösen az elszámolási időszak végét követő 12 hónapos elszámolási határidő.
Megosztható fűtési költségek
A HeizKV 7. § (2) bekezdése részletesen meghatározza, hogy a hőellátás mely költségei vehetők figyelembe a számlán. A rendelet kötelező jellegű, és nem terjeszthető ki további költségtételekre. Ha a bérleti szerződés olyan záradékot tartalmaz, amely a meghosszabbítást írja elő, az érvénytelen.
Üzemanyagköltségek és szállítási költségek
Ez a költségtétel teljes mértékben felosztható.
- Gáztüzelésű fűtési rendszerek esetében a tüzelőanyagköltségeket a számlázási időszak elején és végén leolvasott mérőórák közötti különbségből számítják ki.
- Olajfűtés esetén a költségszámítás az épület teljes fogyasztásából következik, amikor összehasonlítjuk a kezdeti készletet plusz a beszerzéseket és mínusz a fennmaradó készletet.
- Távfűtés esetén az épület tulajdonosának havonta egy hozzájárulási számlát küldenek.
Ezeket a hozzájárulási tételeket a fűtési költségkimutatásban kell feltüntetni. Mindhárom ellátási típus esetében fel kell tüntetni a teljes fogyasztást a mennyiség és a költségek szerint.
Figyelem:
Mint minden más tekintetben, a bérbeadó a BGB 556. § (3) bekezdése értelmében köteles a gazdaságosság elvét betartani. Ezért az üzemanyag-beszerzés során is ki kell használnia a költségelőnyöket, és figyelnie kell a piacot. Az elért költségelőnyöket itt is tovább kell adni a bérlőknek.
A HeizKV 7. § (2) bekezdése szerint a szállítási költségek is feloszthatók. A szóban forgó olajellátás esetében azonban ez csak azokat a költségeket foglalja magában, amelyeket az ellátó vállalat számláz. A szállítás ellenőrzésének ezen felül felmerülő költségei nem oszthatók meg (AG Charlottenburg, 86.05.13-i ítélet, 6 C 697/85).
Folyó működési költségek
A vezérlőrendszer, a keringetőszivattyú és az olajszivattyú működéséhez villamos energia szükséges. Az üzemi áram fogyasztása külön mérőeszközzel rögzíthető.
Az üzemeltetés, felügyelet és karbantartás költségei
A teljesen automatikus működésnek nincsenek üzemeltetési költségei. Az egyetlen kivétel az, amikor szilárd tüzelőanyaggal működő fűtési rendszereket kell üzemeltetni. Ezeket a költségeket azonban általában már a BetrKV 2. § 14. pontja szerinti illeték fedezi, mivel a fűtési rendszer üzemeltetése és felügyelete jellemzően a gondnok feladatai közé tartozik.
A tesztelés és karbantartás költségei
Az üzemkészség és az üzembiztonság rendszeres ellenőrzésének költségei, beleértve a rendszer szakember általi beállítását is, feloszthatók.
Másrészt a felmerülő javítási költségek nem háríthatók át a bérlőkre. Ezek, valamint minden egyéb karbantartási költség kizárólag a bérbeadó felelőssége.
Takarítási költségek
A rendszer tisztításának költségei, beleértve a füstgázrendszert és a kezelőhelyiséget is, a bérlőre háríthatók. A kéményseprés költségei mindig teljes mértékben feloszthatók. Az egyéb takarítási költségek a gondnoki költségeken keresztül oszthatók meg.
Az immisszió-szabályozás költségei
A rendelkezés kifejezetten feloszthatónak nyilvánítja a kibocsátások mérésének költségeit a Szövetségi Kibocsátásellenőrzési Törvény rendelkezéseivel összhangban. Ezt évente egyszer kell elvégezni, és a kéményseprő végzi el. Amennyiben az ezzel kapcsolatos költségek a takarítási költségekkel egyidejűleg merülnek fel, általában egy felosztási tételt képeznek.
A fogyasztás nyilvántartásának költségei
A hőmennyiségmérő eszközök bérleti vagy lízingköltségei, a kimutatás elkészítésének és a leolvasásnak a költségei feloszthatók. Ez magában foglalja az eszközök kalibrálási költségeit is.
A gazdasági hatékonyság elve itt is különös figyelmet igényel. Az ítélkezési gyakorlat szerint a hőmérő szolgáltatás költségei nem oszthatók meg, ha a fűtési költségek 50%-át teszik ki (LG Berlin, 10.11.03-i ítélet, 62 S 220703).
A menetíró készülékek beszerzési költségei
A HeizKV 4. §-a előírja, hogy az épület tulajdonosa köteles az arányos hőfogyasztást nyilvántartani. A szükséges készülékeket saját költségén kell beszereznie, amely során csak hőköltségelosztók és kalibrálásra szoruló hőmennyiségmérők használhatók (HeizKV 5. §).
Figyelem: Ha a bérbeadó bérbe vagy lízingbe kívánja adni az adott berendezést, ezt közölnie kell a bérlővel, a várható költségek összegének megjelölésével. Ha a bérlők többsége elutasítja a tervezett intézkedést, az nem hajtható végre. Ha a bérbeadó e szabályokkal ellentétesen jár el, nem oszthatja meg az ennek ellenére beszerzett eszköz bérleti vagy lízingköltségeit (LG Berlin, ítélet, 17.03.00, 65 S 352/99).
A csereberendezések költségei
A szükséges cserekészülék beszerzése karbantartási intézkedés. A költségek nem háríthatók át a bérlőkre (AG Hamburg, 47 C 170/93, 94. 01. 25-i ítélet).
Az egyetlen kivétel az, ha a beszerzés olyan korszerűsítési intézkedésnek minősül, amely tartósan növeli a bérlemény használati értékét, vagy fenntartható megtakarítást eredményez.
Olvasási tipp: Bérleti díj emelése korszerűsítés után
A fogyasztáselemzés költségei
A fűtés és a melegvízellátás terén rejlő megtakarítási lehetőségek megvalósítása érdekében az e célból elvégzett fogyasztáselemzés felosztása is megengedett.
Fogyasztásmérés és elosztási kulcs
Így a fűtési költségeket a szolgáltatási díj elszámolásánál kell rögzíteni.
Fűtési költségszabályozó
A fogyasztás mérése általában a radiátorokra szerelt hőmennyiség-elosztókon keresztül történik. A bennük működő mérőberendezések a párolgás elve alapján működnek, és így lehetővé teszik a hőteljesítmény meghatározását a folyadékszint alapján. A leolvasási folyamat után a hőköltségelosztó készüléket új mérőcsővel szerelik fel.
Elektronikus fogyasztás-nyilvántartás
Az adatok elektronikus fűtési költségszabályozókkal is gyűjthetők, amelyek a radiátor felületi hőmérséklete és a helyiség levegője közötti különbséget számítják ki. A gyakorlatban azonban ezek az eszközök a magas beszerzési költségek miatt még nem tudtak érvényesülni.
Az ítélkezési gyakorlat azt is kimondta, hogy az általuk okozott költségek nem oszthatók meg, ha a beszerzési költségek, a leolvasási és számlázási költségek a teljes fűtési költség több mint felét vagy a tényleges fűtési költségnél többet tesznek ki (LG Berlin, 10.11.03-i ítélet, 62 S 220/03).
Releváns elosztási kulcs
Meghatározza, hogy az alapköltségek és a fogyasztási költségek aránya milyen magas legyen. Ha a bérbeadó és a bérlő nem jutott kifejezett megállapodásra, a bérbeadó a fűtési költségekről szóló rendelet 6. §-ának (4) bekezdése szerint maga határozhatja meg a felosztási kulcsot. Ugyanakkor köteles betartani a HeizKV kötelező rendelkezéseit (BGH, 2004. 01. 21-i ítélet, VIII ZR 137/03).
Az elosztási kulcsot ezért rendszeresen a bérbeadó határozza meg a méltányos mérlegelés keretein belül (BGB 315. §). Ebben az összefüggésben az ítélkezési gyakorlat abból indul ki, hogy a szokásos elosztási kulcs alkalmazása megfelel a méltányos mérlegelésnek (KG Berlin, 8 U 317/01, 30. 06. 03-i ítélet).
Az ítélkezési gyakorlat csak nagyon szűk feltételek mellett engedi meg a bérlőnek az elosztási kulcs megváltoztatására vonatkozó igényt, például ha olyan rendkívüli körülmények állnak fenn, amelyek alapján a megosztási kulcs betartása súlyosan észszerűtlennek tűnik (OLG Frankfurt, 03. 04. 03-i határozat, 20 W 132/01). Ha a bérlő ilyen rendkívüli körülményeket hoz fel, a bérbeadót terheli az elosztási kulcs megfelelőségének bemutatása és bizonyítása (LG Berlin, 86. 12. 04-i ítélet, 62 S 87/86).
Az elosztási kulcs újradefiniálása
A bérbeadó jogosult a jövőbeni elszámolási időszakokra vonatkozóan a bérlőhöz intézett nyilatkozattal a felosztási kulcsot újra meghatározni (HeizKV 6. § (4) bekezdés 2. mondat). Ez a jog azonban nem minden esetben érvényesül.
Megjegyzés: A bérbeadó csak egyszer, az elosztási kulcs első meghatározásától számított első három éven belül, illetve a felhasználói csoportok szerinti előzetes nyilvántartás bevezetése esetén vagy a fűtési energia fenntartható megtakarítását eredményező strukturális intézkedések végrehajtását követően jogosult erre. A fűtési szerződésről szóló rendelet (HeizKV) 6. § (4) bekezdésének hatályán kívül az elosztási kulcsot csak valamennyi bérlő hozzájárulásával lehet megváltoztatni. Ha csak az egyik bérlő nem hajlandó beleegyezni, a változás nem lehetséges.
A HeizKV 6. § (4) bekezdés 2. mondat 2. sz. 3. pontja alapján az elosztási kulcs (fűtési és melegvízköltségek esetében) minden elszámolási időszak előtt újra meghatározható, ha erre megfelelő ok van. Ilyen okot feltételezünk, ha az előző elosztási kulcs egyenlőtlen eredményekhez vezet. Ez különösen akkor áll fenn, ha egyes bérlők objektíve hátrányos helyzetbe kerülnek a felosztási kulcs alkalmazása miatt, anélkül, hogy ez indokolt lenne. A bérlőket a változásról az elszámolási időszak kezdete előtt tájékoztatni kell.
Felosztási kör
A hőszolgáltatás költségeinek elosztását a fűtési költségekről szóló rendelet 7. §-a szabályozza. A teljes fűtési költséget mindig el kell osztani. Az elosztási kulcs meghatározásakor a teljes költséget először fogyasztásfüggő és fogyasztásfüggetlen költségekre osztjuk.
A teljes költség legalább 50, de legfeljebb 70 százalékát a nyilvántartott hőfogyasztás alapján kell elosztani. A fennmaradó költségeket a lakóterület vagy a használt terület alapján kell felszámítani (30-50 százalék).
Ha az épület nem felel meg a hőszigetelési rendelet követelményeinek, olaj- vagy gázfűtéssel látják el, és a szabadon lévő hőelosztó csövek túlnyomórészt hőszigeteltek, 70 százalékot kell elosztani a nyilvántartott hőfogyasztás szerint. Ha túlnyomórészt szigeteletlen hőcsövekkel rendelkező épületről van szó, a hőfogyasztás az elismert technológiai szabályok szerint határozható meg.
A fűtési költségek fogyasztásfüggő aránya
A költségek ezen részének meghatározásához a végleges menetíró készülékeket leolvassák. Az egyes lakások fogyasztását az ott leolvasott értékek és az összes lakás mért értékeinek összegének hányadosából számítják ki.
Megjegyzés: A Megfelelő szellőztetés és fűtés bérelt lakásokban cikkünkből megtudhatja, hogyan lehet megfelelően és költséghatékonyan szellőztetni és fűteni a lakást.
Fogyasztástól független fűtési költségek
A bérbeadó a teljes lakóterületet (beleértve az erkélyeket, loggiákat és tetőteraszokat), a fűthető lakóterületet vagy a zárt teret veheti alapul a fogyasztástól független költséghányad meghatározásához.
Ha a lakások alaprajza erősen eltér, és ennek megfelelően a fűthető terület is eltérő, a jóhiszeműség követelménye (BGB 242. §) megkövetelheti a választási jog korlátozását.
A bérbeadó értesítési kötelezettsége
A módosított HeizKV 6. § (1) bekezdése szerint a bérbeadó köteles a bérlőt a mérőóra-leolvasás során rögzített fogyasztási értékekről időben tájékoztatni. Ezt a leolvasást vagy egyéb rögzítést követő egy hónapon belül kell megtennie, kivéve, ha a készülékek tárolják az adatokat, hogy a bérlő bármikor maga ellenőrizhesse azokat (HeizKV 6. § (1) bek. 2. és 3. mondat).
A melegvíz költségmegosztása
A melegvíz költségeinek felosztására ugyanaz a felosztási szabvány vonatkozik, mint a tiszta fűtési költségekre. A fűtési költségekről szóló rendelet (HeizKV) 8. § (1) bekezdése előírja, hogy a költségek legalább 50 százalékát, de legfeljebb 70 százalékát a fogyasztás szerint kell elszámolni, a fennmaradó költségeket pedig a lakóterület vagy a felhasznált alapterület szerint kell felosztani.
A költségtételeket rendszeresen figyelembe veszik a működési költségszámlán vagy a fűtési költségszámlán. A vízmelegítés költségei ennek megfelelően a HeizKV 7. § (2) bekezdésének rendelkezése alá tartoznak, a vízellátás költségeit pedig a BetrKV 2. § 2. sz. 2. pontja tartalmazza.
Költségmegosztás összekapcsolt rendszerek esetében, HeizKV 9. §
Összekapcsolt létesítmények esetében az egységesen felmerülő költségeket külön kell meghatározni, kiszámítani és a mindenkori fogyasztás szerint felosztani (HeizKV 9. § (1) és (4) bekezdés).
Az arányokat a HeizKV 9. § (2) és (3) bekezdésében meghatározott szabványok és számítási módszerek alapján kell meghatározni. A központi melegvíz-ellátó rendszer hőfogyasztásból való részesedését a HeizKV 9. § (2) bekezdése szerint, míg a tüzelőanyag-fogyasztásból való részesedését a 3. alszakasz szerint kell meghatározni.
Bérlőváltás és időközi mérőóra-leolvasás
Bérlőcsere esetén a bérbeadónak időközi mérőóra-leolvasást kell végeznie. Ebben az esetben csak azoknak a helyiségeknek a leolvasására van szükség, amelyeket a változás érint. Ezért nem szükséges az egész épület fogyasztási értékeit rögzíteni, mivel ez rendszeresen elfogadhatatlanul magas költségekkel járna.
A fűtési költségelszámolás elkészítése után a fogyasztási értékeket egymással egyeztetik, figyelembe véve az időközi mérőállásban rögzített értékeket, és arányosan elosztják az előző és a következő bérlők között (HeizKV 9b. § (2) bekezdés). A bérleti szerződésben megengedett az ettől eltérő megállapodás is (HeizKV 9b. § 4. bekezdés).
Helytelen fűtési költségelszámolás
A bérlőnek a fűtési költségelszámolással szemben a BGB 556. § (3) bekezdés 5. mondata szerinti határidőn belül (a szolgáltatási díj elszámolás kézhezvételétől számított tizenkét hónap elteltéig) kell esetleges kifogást emelnie. A fűtési költségszámlára is vonatkozik minden egyéb különleges jogszabályi rendelkezés, valamint a járulékos költségek elszámolásával kapcsolatban ismertetett egyéb elvek. A bérlő késedelmes elszámolás esetén fennálló jogait, valamint az ellenőrzéshez és felülvizsgálathoz fűződő jogait is ennek megfelelően értékelik.
További információk:
- Tiltakozás a szolgáltatási díjak helytelen elszámolása ellen
- A bérlők ellenőrzési és felügyeleti jogai
- Megosztható szolgáltatási díjak – Mit számíthatnak fel a bérbeadók?
A fűtési költségek csökkentése
Bizonyos feltételek mellett a HeizKV a bérlőnek jogot biztosít a bérleti díj csökkentésére, ha a bérbeadó megszegi azt a kötelezettségét, hogy a fűtés vagy a melegvíz-szolgáltatás költségeit nem a fogyasztás szerint számolja el, ahogyan azt a HeizKV kötelező rendelkezései előírják.
Ebben az esetben a bérlő jogosult a költséghányadát 15 százalékos átalányösszeggel csökkenteni, ha a költségeket nem a fogyasztás alapján számítják ki (HeizKV 12. §). Az ítélkezési gyakorlat szerint az ilyen csökkentési jogot abban az esetben is meg kell erősíteni, ha a fogyasztást még a lakás egyik helyiségében sem rögzítik, anélkül, hogy a bérlő ezért felelős lenne (LG Berlin, 03. 04. 29-i ítélet, 64 S 46/03).
Ennek megfelelően a bérlőnek joga van a bérleti díj csökkentésére, különösen akkor, ha a fogyasztás rögzítésére szolgáló eszközök egyáltalán nem állnak rendelkezésre, vagy ha a számlázás a készülékek megléte ellenére nem a fogyasztás alapján történik. Ugyanez vonatkozik arra az esetre is, ha az eszközök a számlázási időszak alatt meghibásodnak vagy tönkremennek.
Ha azonban működőképes eszközök állnak rendelkezésre az arányos hőfogyasztás rögzítésére, a Szövetségi Legfelsőbb Bíróság elutasítja, hogy a bérlő élhessen a hőfogyasztás költségeinek csökkentésére vonatkozó jogával, ha csak a melegvíz-fogyasztás arányos rögzítésére szolgáló eszközök hiányoznak (BGH, 05.09.14-i ítélet, VIII ZR 195/04). Ilyen feltételek mellett a bérlő csak a fogyasztástól független melegvízköltségek csökkentésére jogosult.
A legfontosabb pontok rövid összefoglalása
Mi minden tartozik a fűtési költségekhez?
A felosztható fűtési költségek magukban foglalják a tüzelőanyag- és szállítási költségeket, az üzemeltetési villamos energia, az üzemeltetés, a felügyelet és a gondozás, valamint a tisztítás, a tesztelés és a karbantartás költségeit. A költségek között szerepelnek az immisszió-ellenőrzés és a fogyasztás nyilvántartása, valamint a fogyasztáselemzés költségei is.
Hogyan működik a fűtésszámla?
A fűtési költségeket a bérlő egyéni fogyasztása alapján számítják ki. A fűtési költségekről szóló rendelet szerint a fűtésfogyasztás teljes költségének legalább 50%-a, legfeljebb 70%-a megosztható. Ha a bérbeadó a teljes fűtési költséget a fogyasztástól függetlenül számolja el, a bérlő maga 15%-kal csökkentheti.
Németországban bérel lakást?
Akkor nagyon fontos, hogy felelősségbiztosítással rendelkezzen. Ez fedezi az Ön által okozott károkat a lakásban. Kivéve az üvegkárokat. Ehhez a lakásbiztosításon belül külön üvegbiztosításra van szükség:
Ezt a cikket a német biztosítási ügyvédek írták:
JOGVEDELMI BIZTOSITÁS KALKULÁTOR MAGYARUL
További kérdések esetén szívesen segítünk
Kevin Ressler
biztosítási szakértő
Németországi Biztosítások
Otto Hahn St. 2185435 Erding
Németország
Mobil: +49 (0) 151 22656507
Telefon: +49 (0) 8122 2285225
E-mail: Kevin.Ressler@ergo.de
Web: nemetorszagibiztositas.hu
