A hátralékfizetési igény, amely elvileg csak három év múlva évül el, elévülhet korábban is, ha a bérbeadó az elszámolási határidőt követő 12 hónapon belül nem egyenlíti ki a szolgáltatási díjakat. Ez következik az 556. § (3) bekezdés 3. mondatának törvényi szankciójából, amely az elszámolás kötelességellenes késedelmét a követelés kizárásával bünteti.
A bérlőnek tehát a 12 hónapos elszámolási időszak lejárta után már nem kell a bérbeadónak további szolgáltatási díjat fizetnie.
Kivétel a nem hiba miatti késedelem esetén
A törvény kimondja, hogy a bérbeadó nincs kizárva az utólagos igényérvényesítésből, ha nem ő felelős az elszámolás késedelméért.
A bérbeadó nem hibáztatható például, ha a bérlő csak azért nem kapta meg időben az elszámolást, mert annak kitöltéséhez még hivatalos dokumentumokra volt szükség, és a bérbeadónak nincs ráhatása azok kitöltésére és a kézbesítés időpontjára. Ez vonatkozik például az adóhivatal telekadó-megállapítási határozatára, amelyet a BetrKV 2. § 1. pontja szerinti üzemeltetési költségek konkrét kiszámításának alapjául kell használni.
További három hónap eltelte után véglegesen elveszik a jogdíj
Ezen elvek alól azonban vannak kivételek is, amint azt a Szövetségi Legfelsőbb Bíróság kimondta. Ha a bérbeadó olyan körülményekre tud hivatkozni, amelyek kizárják az ő hibáját, az ítélkezési gyakorlat kezdetben főszabály szerint három hónapos póthatáridőt biztosít számára a szolgáltatási díj elszámolására nyitva álló határidő lejártát követően (BGH, 2006. július 26-i ítélet, VIII ZR 220/05; LG Berlin, 1990. december 4-i ítélet, 64 S 335/90).
A bérbeadó felelős az időben történő elszámolásért
A Szövetségi Bíróság kifejti, hogy a bérbeadó az elszámolási akadály megszűnését követően nem várhat határozatlan ideig, amíg végül kiadja az elszámolást. Biztosítania kell, hogy az elszámolásra haladéktalanul sor kerüljön.
Ha a bérlő három hónapnál tovább vár a számlakivonat kiállításával – például a számlakivonat kitöltéséhez szükséges dokumentumok kézhezvételét követően –, a bérlő véglegesen kizárt az utólagos igényérvényesítésből (BGH, 2006. július 5-i ítélet, VIII ZR 220/05). A Szövetségi Bíróság a három hónapos határidőt a Német Polgári Törvénykönyv (BGB) 560. § (2) bekezdésének 2. mondatából veszi, amelynek határidőre vonatkozó rendelkezését ebben a konstellációban analógia útján alkalmazandónak tekinti.
A bérlő joga a teljesítés megtagadására
Ezekben az esetekben a hátralék kifizetésére vonatkozó követelést véglegesen elvesztettnek kell tekinteni. A bérlő ekkor bízhat abban, hogy a bérbeadó a nyilatkozatból származó követeléseket már nem fogja érvényesíteni. Ha a bérlő mégis megteszi ezt, a törvény a Német Polgári Törvénykönyv (BGB) 242. szakasza alapján a bérlő számára biztosítja az elkobzás védelmét, amellyel a bérbeadó fizetési igényét meghiúsíthatja.
A kizárási időszak nem kezdődik újra a bérlő tudomásulvétele ellenére sem
A Szövetségi Legfelsőbb Bíróság (BGH) azt is kimondta, hogy a bérbeadó pótlólagos fizetési igénye akkor is kizárt marad, ha a bérlő a BGB 556. § (3) bekezdésének 2. mondata szerinti elévülési idő lejárta előtt beleegyezik a követelés rendezésébe, és így elismerést tesz (BGH, 09.04.08-i ítélet, VIII ZR 84/07).
Ez nem indítja újra az elévülési időt. A BGB 214. § (1) bekezdésének 1. pontjában foglalt elévülési rendelkezés, amely szerint az elévülési idő újrakezdődik, ha az adós az elévülési idő lejárta előtt elismeri a követelést a hitelezőnek, analógia útján nem alkalmazható a kizárási határidőre. A jogbiztonság és a jogi egyértelműség megteremtésének célja meghiúsulna, ha ilyen lehetőséget engedélyeznének.
Elévülés miatti jogvesztés az időben történő kiegyenlítést követően
Jogvesztésre azonban akkor is sor kerülhet, ha a szolgáltatási díj elszámolását szabályszerűen és időben kiállították, de a bérbeadó ezt követően nem érvényesíti az őt megillető pótlólagos fizetési igényt.
A jogvesztés azonban csak akkor feltételezhető, ha az elévülés tényén túl az egyedi eset körülményei is indokolják a bérlő bizalmát arra vonatkozóan, hogy a bérbeadó a továbbiakban nem fog élni a követeléshez való jogával.
Ha objektív jelek más értékelésre utalnak, a követelésről való lemondás nem feltételezhető. Ez a helyzet általában akkor áll fenn, ha például a hátralékos követelésre már előlegeket fizettek. Hasonlóképpen, a jogvesztés mindig kizárt, ha a bérbeadó kifejezetten fenntartja jogait.
Gyakorlati esetek
A bíróságok által eldöntött ügyben a bérlő kifogásolta a bérbeadó utólagos fizetési követelését, és azt ügyvédi képviselettel elutasította. A bérbeadó csak két és fél évvel később döntött úgy, hogy jogi lépéseket tesz, anélkül, hogy időközben felszólította volna a követelés teljesítésére. A hosszú idő és a bérbeadó hallgatása miatt a bérlő feltételezhette, hogy a bérbeadó már nem érdekelt a további követelésben (LG Berlin, 01.10.16-i ítélet, 64 S 158/01).
Ha a bérbeadó évekig vár a hátralékos követelés benyújtásával, elveszíti a bérlővel szembeni követelését. Hasonló döntés született a kereskedelmi bérleti jogra vonatkozóan is. Ha az üzlethelyiségek bérbeadója évek óta nem egyenlíti ki a bérlő részleteit a megállapodás szerint, majd újabb három évet hagy eltelni, mielőtt a hátralék megfizetésére vonatkozó követelést bíróság előtt érvényesítené, a hátralék megfizetésére vonatkozó követelés elévül, és így nem érvényesíthető (OLG Düsseldorf, 2004. június 24-i határozat, 24 U 92/4).
A bérlő folyamatos igénye a szolgáltatási díjhitelek kifizetésére
Ezzel szemben a bérbeadó pótlólagos fizetési igényének a BGB 556. § (3) bekezdésének 3. mondata szerinti kizárása nem érinti a bérlő esetleges fizetési igényét, amennyiben a kimutatás megfelelő egyenleget mutat. A BGB 556. § (3) bekezdés 3. mondatában foglalt kizárás a bérlő javára áll fenn. Védelmi célja, hogy a bérbeadót a járulékos költségek időben történő rendezésére ösztönözze, hogy a bérlő tisztában legyen a fizetendő összegekkel, és megfelelő gazdasági intézkedéseket tehessen.
A bérbeadó nem szerződésszerű magatartása nem lehet a bérlő kárára, így az esetleges hiteligényt minden esetben a bérlőnek kell kifizetni. Bármi más összeegyeztethetetlen lenne a BGB 556. § (3) bekezdésének 3. mondatában foglalt kizáró határidőnek a jogbiztonság és a jogi egyértelműség biztosítására irányuló funkciójával (BGH, 09.04.08-i ítélet, VIII ZR 84/07).
A legfontosabb tények röviden
Mi történik, ha a szolgáltatási díjfizetési nyilatkozat késik?
Ha a szolgáltatási díjkimutatás késedelmesen érkezik, a bérlőnek nem kell eleget tennie a hátralék megfizetésére vonatkozó felszólításnak. Ennek határideje az elszámolási időszak végét követő 12 hónap.
Mikorra kell rendelkezésre állnia a 2021. évi szolgáltatási díjkimutatásnak?
A bérbeadónak az elszámolási időszak végét követő 12 hónapos határidőt kell betartania. A 2021-re vonatkozó nyilatkozatnak ezért legkésőbb 2022. december 31-ig kell rendelkezésre állnia.
Németországban bérel lakást?
Akkor nagyon fontos, hogy felelősségbiztosítással rendelkezzen. Ez az Ön által a lakásban okozott károkat fizeti. Kivéve az üvegkárokat. Ehhez a lakásbiztosításon belül külön üvegbiztosításra van szükség:
Ezt a cikket a német biztosítási ügyvédek írták:
JOGVEDELMI BIZTOSITÁS KALKULÁTOR MAGYARUL
További kérdések esetén szívesen segítünk
Kevin Ressler
biztosítási szakértő
Németországi Biztosítások
Otto Hahn St. 2185435 Erding
Németország
Mobil: +49 (0) 151 22656507
Telefon: +49 (0) 8122 2285225
E-mail: Kevin.Ressler@ergo.de
Web: nemetorszagibiztositas.hu
