A legfontosabb tények röviden
- Mintegy 410 német városban és településen kell a bérbeadóknak betartaniuk a lakbérféket. Ez azt jelenti, hogy egy új bérleti szerződés bérleti díja csak 10 százalékkal lehet magasabb a helyi bérleti díjnál.
- A bérbeadó csak öt kivételes esetben kérhet többet tőled.
Így kell eljárnod
- Ellenőrizd a bérleti díjat az aktuális bérleti díjindexhez képest. Ha az magasabb, akkor írásban kell panaszt tenned az összegre, és vissza kell követelned a túlfizetett bérleti díjat.
A bérlők egyesületével is felveheted a kapcsolatot, de ehhez tagnak kell lenned.
1
Hol érvényes a lakbérfék?
A lakbérfék nem mindenhol érvényes Németországban. Az egyes szövetségi államok maguk döntenek arról, hogy a bérleti díjak korlátozására vonatkozó rendelkezések alkalmazandók-e, és ha igen, mely városokban. A 16 szövetségi állam közül jelenleg 12-ben van szabályozás a bérleti díjfékre vonatkozóan. A fékre csak akkor hivatkozhatsz, ha az a te városodban vagy településeden érvényes.
Egyes rendeletek nem voltak elég hatékonyak, mert hiányzott a megfelelő indoklás, mint legutóbb Alsó-Szászországban (LG Hannover, 2020. augusztus 12-i ítélet, 7 S 7/20 sz. ügy). Még egy olyan indokolás sem elegendő, amelyet csak utólag adnak meg, mint Hessen esetében (BGH, 2019. július 17-i ítélet, VIII ZR 130/18 sz. ügy). Ha a lakbérfékről szóló rendelet hatástalan, a bérbeadóknak nem kell betartaniuk azt. Továbbra is túlzott bérleti díjakat számíthatnak fel.
Még ha a bérlőknek a rendeletek hibája miatt több bérleti díjat is kellett fizetniük, a pénzügyi kárt nem követelhetik a szövetségi államtól. A Szövetségi Bíróság elutasította egy bérlő úgynevezett hatósági felelősségre alapított követelését Hessen tartomány ellen (BGH, 2021. január 28-i ítélet, III ZR 25/20 sz. ügy)
Hogyan működik a lakbérfék?
A szűkös lakáspiaccal rendelkező városokban a bérbeadók már nem számíthatják fel a kívánt bérleti díjat, ha a bérlők megváltoznak. A bérleti díj legfeljebb 10 százalékkal haladhatja meg a helyi összehasonlítható bérleti díjat.
Egy példa: Egy lakás korábbi bérleti díja 7,50 euró volt négyzetméterenként. Az összehasonlítható lakások akár 10 eurós árakat is elérhetnek. A helyi összehasonlítható bérleti díj 8,50 euró. Ha a lakást most újra ki kell adni, a bérbeadó legfeljebb 9,35 eurót kérhet négyzetméterenként – ez 10 százalékkal magasabb a helyi összehasonlítható bérleti díjnál.
A lakbérfék által előírt felső határértékek kötelezőek.
Bérlőként a bérleti szerződés aláírása után panaszt tehetsz, ha a megállapított bérleti díj túl magas, és kevesebbet fizethetsz.
Ha bérlőként már az első tárgyalások során kritikus kérdéseket teszel fel a bérleti díjjal kapcsolatban, gyakran esélyed sincs a lakás megszerzésére. Éppen ezért még fontosabb, hogy bérlőként ismerd a jogaidat. A bérleti szerződés aláírása után mindig érdemes azt ellenőrizni. Ezzel sok pénzt takaríthatsz meg – és a többi bérlő érdekében is eljárhatsz.
Fontos: Nincs olyan felügyeleti hatóság, amelyhez bérlőként fordulhatnál. A „lakbérfék” eszköz csak akkor működik, ha saját magad figyelemmel kíséred azt, majd panaszt teszel a túl magas bérleti díjra.
Mikor nem érvényes a lakbérfék?
Annak érdekében, hogy az új lakások építése és a korszerűsítések vonzóak maradjanak a tulajdonosok számára, a lakbérfék alólalapvetően öt kivétel van. Egy dolog közös bennük: 2019. január 1. óta, ha a bérbeadó erre hivatkozni kíván, kérés nélkül tájékoztatnia kell a bérlőjét, hogy a lakbérfék nem vonatkozik a lakásra (§ 556g. (1a) BGB). Ez az öt kivétel:
1. A bérbeadók élvezik a folytatáshoz való jogot
Ha az előző bérlő magas bérleti díjat fizetett, az akkor is így marad, ha az több, mint a lakbérfék által megengedett díj. A bérbeadód továbbra is elkérheti a korábbi bérleti díjat, de nem többet (§ BGB 556e. (1) bekezdés).
Feltétel: A bérbeadónak a bérleti szerződés aláírása előtt – legalább e-mailben – tájékoztatnia kell téged az előző bérleti díj összegéről (§ 556g. (1a) 1. sz. 1 BGB). Ha a bérbeadód csak a szerződés aláírása után tájékoztat téged írásban vagy e-mailben arról, hogy a korábbi bérleti díj már ilyen magas volt, akkor te, mint bérlő, még két évig állsz védelem alatt: Nem kell 10 százalékkal a lakbérindex felett fizetned; csak ezt követően kell annyit fizetned, amennyiben a szerződésben megállapodtatok, és amennyit az előző bérlő is fizetett (§ 556g. (1a) 3. mondat BGB).
2. Új épületek bérbeadása
Az új épületek esetében a bérbeadók szabadon állapíthatják meg a bérleti díjat anélkül, hogy a lakbérféket figyelembe vennék (§ 556f 1. mondat BGB). Az új bérlőket azonban tájékoztatniuk kell arról, hogy a lakást először 2014. október 1-je után vették használatba és adták bérbe (§ 556g. (1a) bekezdés 3. pont BGB). A szóbeli tájékoztatás nem elegendő.
3. Átfogó korszerűsítés
A lakbérfék még a jelentős korszerűsítés után sem érvényesül. Ennek előfeltétele, hogy a korszerűsítési költségek körülbelül egyharmadát tegyék ki annak, amennyibe egy hasonló új lakás kerül. A dupla üvegezésű ablakok beépítése például nem elegendő. Ez a kivétel csak a korszerűsítést követő első bérbeadásra vonatkozik (§ 556f 2. mondat BGB).
Ha a felújítás után már volt előző bérlő, akkor ez a második bérbeadás. A bérbeadót ekkor a lakbérfék kötelezi, és legfeljebb azt a bérleti díjat számíthatja fel, amelyet az előző bérlő fizetett. Általában azonban ez valószínűleg jóval a bérleti díjindex felett lesz.
A szerződés aláírása előtt a bérbeadónak egyértelműen közölnie kell az új bérlővel, hogy ez az első bérbeadás az átfogó korszerűsítés után – csak ekkor határozhatja meg szabadon a bérleti díjat (§ 556g. (1a) 4. sz. BGB).
4. Egyéb korszerűsítések
Kisebb korszerűsítések esetén a lakbérfék tíz százalékos határát meghaladó pótdíj fizetésére van lehetőség. Ez azonban csak akkor lehetséges, ha a bérbeadó a korszerűsítés miatt már az előző bérlő bérleti díját is növelhette. Ezután a korszerűsítési költségek legfeljebb 8 százalékát – azaz a költségek azon részét, amelyet a bérbeadók a jelenlegi bérleti szerződésekben is átháríthatnak a bérlőikre (§ 556g (1a) bekezdés 2. pont BGB) – hozzáadhatja.
A bérbeadónak azonban a bérleti jogviszony kezdete előtt szöveges formában – azaz levélben vagy e-mailben – tájékoztatnia kell a leendő bérlőt arról, hogy az elmúlt három évben korszerűsítette a lakást.
5. Pótdíj a bútorozott lakások esetében
A bérbeadóknak elvileg akkor is be kell tartaniuk a lakbérféket, ha bútorozott lakásokat vagy apartmanokat adnak bérbe. Ez alól két kivétel van:
- Bútorozott lakások, amelyeket a bérbeadó csak ideiglenes használatra ad bérbe – például nyaralóházak.
- Bútorozott szobák olyanlakásban, amelyben a bérbeadó is lakik (§ 549. (2) bekezdés 1. és 2. pont BGB)
Minden más olyan lakásra, amelyet a bérbeadó bútorozottan ad bérbe, a lakbérfék vonatkozik. Az úgynevezett berendezési pótdíj azonban megengedett. A pótdíj kiszámításának módja nem szerepel a jogszabályban. A bérbeadónak a bérleti szerződésben sem kell külön feltüntetnie a pótdíjat. A bérlők számára ezért gyakran nehéz megérteni, hogy a bútorozott lakások bérleti díja hogyan alakul ki, és hogy a bérbeadó megsértette-e a lakbérféket. Ha bútorozott lakásban élsz, és a bérleti díj túl magasnak tűnik, tanácsot kell kérned.
4
Milyen magas lehet a bérleti díj?
Ha olyan városban vagy településen kötöttél bérleti szerződést, ahol érvényes a lakbérfék, akkor ellenőrizned kell, hogy a bérbeadód betartotta-e azt. Ehhez tudnod kell, hogy milyen magas a helyi összehasonlító bérleti díj. Egy pillantás a bérleti díjindexre segít.
A bérleti díjindex a helyi összehasonlító bérleti díjat tükrözi
A város vagy az önkormányzat honlapján megtudhatod, hogy van-e lakbérindexük. Ezután ellenőrizd a lakás elhelyezkedését és állapotát, hogy megtudd, mennyi lenne a helyi bérleti díj. Egyes városokban vannak online űrlapok, amelyek segítségével gyorsan megtudhatod a vonatkozó bérleti díjat. Kölnben azonban a bérlőknek 3,50 eurós díjat kell fizetniük (2022 februárjától).
Ha nem áll rendelkezésre lakbérindex
Ahol nincs lakbérindex, ott kicsit nehezebb a helyzet. Használhatod a bérbeadók és bérlők egyesületeinek adatbázisát és a helyi lakbérekről szóló összehasonlítható statisztikai felméréseket. A legjobb módja ennek, ha kapcsolatba lépsz a városi önkormányzattal vagy a bérlői szövetséggel.
5
Hogyan lehet érvényesíteni a lakbérféket?
Ha a bérbeadód túl magas bérleti díjat számított fel, akkor az összegről szóló megállapodás érvénytelen, de nem a teljes lakbérszerződés. Tehát maradhatsz a lakásában, de a jövőben csak az engedélyezett bérleti díjat kell fizetned. Ezenkívül a bérbeadónak vissza kell fizetnie a többletbérleti díjat (§ 556g BGB). Ez a legjobb eljárás:
1. lépés: Panasz a túlzott bérleti díj miatt
Panaszt kell tenned a bérbeadódnál, hogy nem vette figyelembe a lakbérféket. Ehhez tegyél panaszt a túlzott bérleti díjra (§ 556g (2) bekezdés BGB). A legjobb, ha levelet írsz a bérbeadódnak, amelyben elmagyarázod, hogy a bérleti díj milyen összeggel lépi túl a limitet. És kérd meg, hogy fogadja el a lakbércsökkentést. Nem kell részletes magyarázatot adnod arra, hogy miért túl magas a bérleti díj. Ahhoz, hogy bizonyítékot kapj, a panaszt ajánlott levélben kell elküldened.
2. lépés: A túlfizetett bérleti díj visszakövetelése
Bérlőként jogosult vagy a bérleti jogviszony kezdete óta túlfizetett teljes bérleti díj visszaigénylésére (§ 556g (2) bekezdés BGB). Ez a 2020. április 1. óta megkötött valamennyi bérleti szerződésre vonatkozik. A lakbérfék megsértését a bérleti jogviszony kezdetétől számított első 30 hónapon belül kell bepanaszolnod.
30 hónap elteltével is panaszkodhatsz. Azonban csak azt az összeget kapod vissza, amelyet a panasz óta túlfizettél, és csak akkor, ha a bérleti jogviszony még nem ért véget.
Ha 2020. április 1-je előtt írtad alá a bérleti szerződést, akkor a régi rendelet vonatkozik rád: a panaszod csak a jövőre vonatkozik. Csak a panasz benyújtásától kezdődően túlfizetett bérleti díjat kapod vissza (229. cikk § 51 EGBGB).
3. lépés: A befizetett kaució többletének visszaigénylése
A bérbeadónak el kell engednie a bérleti kauciót is, mivel a kaució összegének megállapításakor is a túl magas bérleti díjból indult ki. Ezt is meg kell követelned.
6
Mi történik, ha a bérbeadód nem fogadja el a megrovást?
Ha a bérbeadód nem akarja csökkenteni a bérleti díjat, támogatásra van szükséged. Felveheted a kapcsolatot egy bérlők egyesületével, de ehhez tagnak, ügyvédnek vagy jogi szolgáltatónak kell lenned.
A jogi szolgáltatók közül a conny.legal-t ajánljuk. A cég 2017 januárja óta érvényesíti a bérlők számára a lakbérféket, akkor még a wenigermiete.de oldalon működtek. Az ajánlat a bérlőknek szól minden olyan városban és településen, ahol a lakbérfék vonatkozik. A szolgáltató weboldalán található bérleti díj kalkulátor segítségével ellenőrizheted, hogy nem fizetsz-e túl sok bérleti díjat.
A jogi szolgáltató így működik: az ellenőrzést követően elmarasztalást küld a bérbeadónak, és minden mást tisztáz vele. Ha szükséges, bíróság elé visz téged. Ha a szolgáltató sikerrel jár, akkor neked, mint bérlőnek öt hónap megtakarítását fizeti ki. Ha visszamenőlegesen visszakapod a bérleti díj egy részét, ennek az összegnek további egyharmada a szolgáltatót illeti meg.
A Finanztip közelebbről is megnézte a portált: Megvizsgáltuk az Általános Szerződési Feltételeket (ÁSZF), és írásban elmagyaráztattuk magunknak a pontos eljárást.
További információ
Kevin Ressler
biztosítási szakértő
Németországi Biztosítási Csoport
Otto-Hahn-Str. 21
85435 Erding
Németország
Mobil: +49 (0) 151 22656507
Telefon: +49 (0) 8122 2285225
E-mail: Kevin.Ressler@ergo.de
Web: nemetorszagibiztositas.hu
