Szigorú szabályok
A bérleti kauciót, amelyet a bérlő a bérleti jogviszony megkezdésekor fizetett meg, csak a szerződés lejárta után látja újra. Vagy mégsem?
A nap jogi kérdése:
Ha Ön új lakást bérelt, bizonyára kauciót fizetett a bérbeadójának. Mire szolgál a kaució, és felhasználhatja-e azt a bérbeadó a bérleti időszak alatt?
Válasz:
A költözési költségeken és az új bútorok beszerzésén kívül a költözés előtt a bérleti díj kauciójára is gondolnia kell. A bérbeadónak szigorú szabályokat kell betartania arra vonatkozóan, hogy hogyan őrzi és használja fel ezt az összeget. A bérleti időszak alatt nem férhet hozzá.
Legfeljebb három havi bérleti díj
Igényeik biztosítása érdekében a bérbeadóknak jogukban áll a bérleti jogviszony kezdetén bérleti kauciót követelni bérlőiktől. A bérleti kaucióra vonatkozó jogi szabályozás a német polgári törvénykönyv (BGB) 551. §-ában található. A jogszabály kimondja, hogy a kaució nem haladhatja meg a háromhavi bérleti díjat, és hogy a bérlőnek joga van a kauciót három egyenlő részletben megfizetni. Mára valószínűleg kevés olyan lakást talál, ahol nem kell a bérleti jogviszony kezdetekor a tipikusan háromhavi bérleti díjnak megfelelő kauciót letétbe helyezni. A törvény azonban nem ír elő kauciót. Minden esetben szükséges a megállapodást a bérleti szerződésben rögzíteni.
A bérleti kaució típusai
A bérleti kauciónak különböző típusai léteznek. A leggyakoribbak valószínűleg a készpénzes letét, a bankgarancia vagy a zálogjoggal terhelt takarékkönyv, a bérleti letéti számla vagy a takarékszámla. Emellett léteznek bérleti kaucióbiztosítások vagy bérleti kauciógaranciák is. A bérbeadó köteles a bérleti kauciót fizetésképtelenségbiztos módon befektetni. Ez különösen fontos, ha készpénzes kauciót fizet, azaz átutalja az összeget, vagy készpénzben adja át.
Elkülönítve
A bérbeadónak a kauciót a vagyonától elkülönítve, bankszámlán kell elhelyeznie. Nem utalhatja át például a kaució összegét a saját folyószámlájára. Ennek hátterében az áll, hogy a bérleti kaució vagyonkezelői jelleggel bír. A bérlőnek biztosnak kell lennie abban, hogy még a bérbeadó fizetésképtelensége esetén is visszakapja ezt a kauciót a bérleti jogviszony megszűnése után. A bérleti jogviszony megszűnése után szerzett kamatokra ugyanúgy jogosult, mint a tényleges kaució összegére. Ennek azonban előfeltétele, hogy a bérbeadónak ne legyenek végrehajtható követelései a bérlővel szemben.
Hozzáférés csak a végén
A Szövetségi Bíróság (BGH) 2014-es ítélete óta egyértelmű, hogy a bérbeadó csak a bérleti jogviszony megszűnése után férhet hozzá a kaucióhoz (BGH, 2014. 05. 07-i ítélet, ügyszám: VII ZR 234/13). Egy korábbi ügyben a bérbeadó egyszerűen levonta a kaucióból a bérlő által csökkentett bérleti díj összegét, és a kaució pótlását kérte tőle. Az ügy különlegessége az volt, hogy a bérbeadó megállapodott a bérlővel az eljárásról. A bíróság kimondta, hogy ez a megállapodás érvénytelen. A bérbeadó nem volt jogosult arra, hogy a bérleti kauciót a folyamatban lévő bérleti jogviszony alatt vitatott követelésekre használja fel. A bíróság véleménye szerint ez ellentétes lenne a bérleti kaució vagyonkezelői jellegével. Az erre vonatkozó megállapodás érvénytelen volt.
Hozzáférés károk és járulékos költségek esetén
Leegyszerűsítve ez azt jelenti, hogy a bérlőknek nem kell attól tartaniuk, hogy a bérbeadó a bérleti kauciót a bérleti időszak alatt felhasználja. Csak a bérleti jogviszony megszűnése után, amikor a bérbeadó jogosult a követelésekre, veheti igénybe a kauciót. Ha például a bérlő kárt okozott a lakásban, a bérbeadó a bérleti kauciót a kár helyreállítására fordíthatja. A bérbeadó akkor is visszatarthatja a kaució egy részét, ha a bérlő várhatóan az aktuális elszámolási évre vonatkozóan hátralékosan fizeti meg a szolgáltatási díjakat. Ennek hátterében az áll, hogy gyakran nem lenne lehetséges vagy túlságosan körülményes lenne a szolgáltatási díjakat az év közepén elszámolni az egyes bérlőkkel. Fordított esetben a bérbeadó azt kockáztatja, hogy volt bérlője a kiköltözés után egyszerűen lelép. Ezért a bérbeadó megtarthatja a bérleti kauciót a várható további összegek fedezésére. Azonban mértékletesnek kell lennie. A várható pótbefizetés összegétől függően a bérbeadó a kaució csak egy bizonyos részét tarthatja vissza, a többit pedig vissza kell fizetnie. Ha a bérbeadó már a bérleti időszak alatt visszaélt a kaucióval, a bérlő jogi lépéseket is tehet annak érdekében, hogy a kauciót visszakapja egy elkülönített számlára.
Javasoljuk, hogy a biztonság kedvéért kössön jogvédelmi biztosítást. További információkat az alábbi linken talál:
További kérdések esetén szívesen segítünk
Kevin Ressler
biztosítási szakértő
Németországi Biztosítások
Otto Hahn St. 2185435 Erding
Németország
Mobil: +49 (0) 151 22656507
Telefon: +49 (0) 8122 2285225
E-mail: Kevin.Ressler@ergo.de
Web: nemetorszagibiztositas.hu
