A lakbéremelésre vonatkozó rendelkezések (BGB 557. és azt követő §-ok) egyrészt védik a bérlőt az esetlegesen túlzott és indokolatlan lakbéremelésekkel szemben, másrészt figyelembe veszik a bérbeadó tulajdonjogát, amelyet az Alaptörvény 14. cikke véd, lehetővé téve számára, hogy legalább a költségei fedezetét biztosító lakbért fizethessen.
Érvényes különböző bérleti jogviszonyokra
A lakbéremelésre vonatkozó törvényi előírások minden ármentes lakásbérleti szerződésre vonatkoznak. Ezek mind a határozatlan idejű bérleti szerződésekre, mind az ideiglenes bérleti szerződésekre, azaz a határozott idejű bérleti szerződésekre érvényesek.
A fokozatos bérleti szerződések (BGB 557a. §) vagy az indexált bérleti szerződések (BGB 557b. §) keretében a bérleti díj emeléséről már a szerződés megkötésekor megállapodás születik, és nem igényel további külön szabályozást.
Az árhoz kötött, államilag támogatott lakások esetében a lakhatási törvény (WoBindG) vagy a tartományi törvény költségbérletre vonatkozó rendelkezései a meghatározóak.
A bérleti díj emelésének általános követelményei
A szerződő felek elvileg szabadon emelhetik vagy csökkenthetik az aktuális bérleti díjat az aktuális bérleti jogviszony időtartama alatt.
Egyébként a meglévő bérleti szerződések esetében a bérleti díj emelése csak a helyi összehasonlító lakbér (lakbérindex) mértékéig emelhető, de ez csak az úgynevezett felső határon belül történhet.
Ez azt jelenti, hogy a bérleti díj három éven belül legfeljebb 20%-kal növelhető, de a helyi összehasonlító bérleti díjat nem haladhatja meg.
A bérleti díj emelésének formája és indoklása
A bérleti díj emelésének formáját és indokoltságát a BGB 558 a. §-a szabályozza. A tervezett lakbéremelésről a bérlőt írásban kell tájékoztatni, és indokolni is kell azt. Abérlő számára az indoklásnak érthetőnek és világosnak kell lennie.
Tipp: Az indokolás keretében a bérbeadó hivatkozhat a vonatkozó lakbérindexre, egy lakbéradatbázisból származó információra vagy szakértői jelentésre a helyi összehasonlító lakbérhez történő lakbérkiigazítás tekintetében.
A bérleti díj emelésének okai
A jogalkotó három okot határoz meg, amelyek alapján a bérleti díj emelése megengedett:
- A bérleti díj kiigazítása a helyi összehasonlító bérleti díjhoz (BGB 558. §, a BGB 558 a- 558 e §-okkal összefüggésben).
- A megnövekedett működési költségek miatt (BGB 560. §)
- A végrehajtott korszerűsítési intézkedések miatt (BGB 559, 559 b §§)
A bérlő hozzájárulása
Ha a bérlő beleegyezik a bérleti díj emelésébe, a megemelt bérleti díjat legkésőbb az emelési kérelem kézhezvételét követő következő hónap végéig kell megfizetnie. A bérlő a harmadik naptári hónap elején fizetési késedelembe esik (558b. §).
Ha addig nem adták meg a hozzájárulást, és a bérlő nem fizette meg a magasabb összeget, a bérbeadó ezt követően három hónapon belül jogi lépéseket tehet annak érdekében, hogy a bérlő beleegyezését megszerezze.
Az eljárás során a bérbeadónak lehetősége van arra, hogy felülvizsgálja a bérleti díj emelésére vonatkozó követelését, ha az nem felel meg a jogszabályi követelményeknek. Ez további két teljes naptári hónappal meghosszabbítja a bérlő hozzájárulásának időtartamát.
Példa: Ha a bérbeadó a bérleti díj emelésére irányuló kérelmében nem tüntette fel, hogy az a működési költségek növekedése miatt történt, akkor ezt az információt most visszamenőleg is be tudja vezetni.
A bérleti díj emelésének kizárása
A bérlőknek és a bérbeadóknak azonban lehetőségük van arra is, hogy megállapodással eleve kizárják az emelést. Egy ilyen kizárás teljesen, részben vagy egy bizonyos időszakra kizárhatja a bérleti díj emelését. Ha nem állapodtak meg kizárásról, a bérleti díj emelése a törvényi rendelkezések keretein belül megengedett.
A legfontosabb pontok röviden összefoglalva
Mennyivel lehet emelni a bérleti díjat?
A bérleti díj 20%-kal emelhető, de legfeljebb a helyi összehasonlító bérleti díj mértékéig. A bérbeadó ezt háromévente teheti meg.
Megengedhető-e a bérleti díj indokolás nélküli emelése?
Nem, a lakbéremelésnek mindig nyomós indokkal kell rendelkeznie. A törvény szerint csak a következő indokok érvényesek: A bérleti díj kiigazítása a helyi összehasonlító bérleti díjhoz, a megnövekedett üzemeltetési költségek vagy a korszerűsítési intézkedések miatti kiigazítás.
További kérdések esetén szívesen segítünk
Kevin Ressler
biztosítási szakértő
Németországi Biztosítások
Otto Hahn St. 2185435 Erding
Németország
Mobil: +49 (0) 151 22656507
Telefon: +49 (0) 8122 2285225
E-mail: Kevin.Ressler@ergo.de
Web: nemetorszagibiztositas.hu
