Határidők és szabályok – Német Biztosítás – INFORMÁCIÓK ÜGYVÉDEINKTŐL
A kaució visszafizetése a bérleti jogviszony lejárta után gyakori vitatéma bérlők és bérbeadók között. Hiszen a komplikált szabályozások laikusok számára alig érthetőek. Mi elmagyarázunk minden 2021-ben érvényes feltételt és határidőt.
A jogosultság alapja
Bérlőként akkor támaszthatsz igényt a kaució visszafizetésére, ha a bérbeadó azt felszabadítja. Ehhez nem minden lakbért és számlát be kell fizetned, valamint a lakást kifogástalan, vagy a szerződésben meghatározott állapotban kell visszaadnod. Ennek értelmében lakbérrel tartozol a bérbeadódnak a bérleti szerződés lejártáig, vagy amíg a bérbeadó ki nem adja az ingatlant egy következő bérlőnek. Az okozott károkat helyre kell hozni! A biztonság kedvéért a háziúr a kaució egy részét az utolsó (rezsi)elszámolásig visszatarthatja. Ezenkívül a bérleti jog bizonyos határidőket is meghatároz a bérbeadónak.
A feltételek összefoglalva
- A bérleti szerződés lejárt.
- Nem áll fenn tartozás a bérleti díjban.
- A bérleményben keletkezett esetleges károk elhárításra kerültek.
- A rezsielszámolás teljesen megtörtént.
- A mindenkori határidő lejárt, lásd a következő szakaszt.
Mikor válik esedékessé a kaució visszafizetése (határidő)?
A bérlő legkorábban a bérleti jogviszony lejártát követően igényelheti a kaució visszafizetését. A pontos időpontot mindig az adott szituáció határozza meg, lásd a következő táblázatot:
1. eset: Minden elintézve
Minden kifizetésre került, a lakás hibátlan állapotban átadva: Bérlőként haladéktalanul kérheted a visszafizetést. Jogi értelemben a haladéktalanul 3-4 munkanapot jelent.
2. eset: A követelések ellenőrzése
A kaució visszatérítése a legritkább esetben történik meg közvetlenül a kiköltözést követően. A bérbeadót megilleti egy úgynevezett ellenőrzési és megfontolási határidő, hogy ellenőrizhesse a bérleti szerződés alapján fennálló követeléseket. Ide tartoznak pl. a lakásban okozott károk, a nem eszközölt esztétikai/apróbb felújítások vagy a ki nem fizetett lakbér. A jelenlegi szabályozás értelmében ennek határideje 6 hónap. Ezt megelőzően „jogi értelemben” bérlőként nem követelheted vissza a kauciót (kivétel az 1. esetben).
3. eset: Rezsielszámolás
Az utolsó, még hátralékos rezsielszámolás esetén akár a 12 hónapos határidő is megengedett. Az időtartamot az áram- és gázszolgáltató éves elszámolási időszaka határozza meg. Ugyanakkor csak két feltétellel: 1. A lezárandó rezsielszámolás esetében utánfizetés várható. 2. A kaució azon részét, amely nem szükséges a rezsi fedezéséhez, már korábban vissza kell fizetni a bérlőnek, ezután lásd az 1. vagy 2. esetet.
4. eset: fennmaradó követelések
Miközben a 2. eset (6 hónapos) határideje a követelések puszta ellenőrzésére vonatkozik, a bérleti szerződésből eredő, ténylegesen fennálló követelésekre nem vonatkozik konkrét határidő. A bérbeadó a pénzt visszatarthatja a teljes tisztázásig. Példa: Bérlőként nem teljesíted fizetési kötelezettségeidet vagy jogvitában állsz a háziúrral.
5. eset: Elévülés
A bérleti jogviszonyból eredő követelések alapvetően három év után évülnek el. Ez a kaucióra is vonatkozik. Az elévülési határidő azonban csak a bérleti jogviszony lejárta után hat hónappal, illetve azon év végeztével veszi kezdetét, amikor a követelés keletkezett. Ehhez egy példa: A bérleti jogviszony 2021.01.31-én jár le. A visszatérítési követelés 2021.07.31-én válik esedékessé, az elévülési határidő 2021.12.31-én kezdődik meg. A követelés ezzel 2024.12.31-én évül el. Ennek eredményeképpen bérlőként több mint 3 év áll rendelkezésedre, hogy visszaköveteld a pénzedet.
A kaució visszafizetése a német PTK szerint
A kaucióra vonatkozó törvényi előírások a német Polgári Törvénykönyv 551. §-ában találhatók. Ebben szabályozzák a mértékét, a fizetés menetét és a létesítményt. A német PTK 551. §-a azonban nem tartalmaz utalást a bérleti jogviszony lejártát követő kifizetésre. Ennek oka: A bérleti jogban nincs külön paragrafus, ami egyértelműen szabályozná a kaució visszafizetésére vonatkozó követeléseket és határidőket. A gyakorlatban bírósági ítéleteket vesznek alapul, mint pl. a Szövetségi Törvényszék. Így pl. a múltban különféle egybehangzó ítélet született, amelyek lehetővé teszik a fent már említett 6 hónapos ellenőrzési és megfontolási határidőt a bérbeadó számára. A rezsitartozás esetén fennálló pénzvisszatartás joga is egy ítéletből ered.
Különbség a károkozás és az elhasználódás között
A továbbiakban különbséget kell tennünk tényleges hibák/károk, valamint szokványos használatból/elhasználódásból eredő nyomok között. „Tényleges hibák/károk” esetén a bérlőnek kötelessége a helyrehozatal vagy a kár megtérítése. A szokványos használatból/elhasználódásból eredő nyomokat ugyanakkor a lakónak nem kell elhárítania. Ezeket ugyanis már a bérleti díjjal törlesztette. Ez alól egyedüli kivételt jelentenek az apróbb (szépség)javítások. Ha ezekről jogszerűen megállapodás született a szerződésben, akkor a bérbeadó kérheti ezek eszközölését vagy más esetben levonhatja a javítások díját a kaucióból. A hanyagságért és súlyos gondatlanságokért a bérlő minden esetben felelősséggel tartozik.
Példák az okozott károkra
- Tömegesen törött csempék
- Szőnyegpadlóba cigarettával égetett lyukak
- Megtépett tapéta
- Hanyagság
- súlyos gondatlanság
Példák a normális elhasználódásra
- Egyes csempék lepattogzása
- Enyhén koszos/elszíneződött tapéta
- A szőnyegpadló szokványos kopása
- Néhány fúrásnyom a falakon
- Szokványos használatból/elhasználódásból eredő nyomok a szaniter berendezésekben
Visszafizetés és rezsielszámolás
A bérbeadó ne köteles a teljes kauciót visszaadni, ha az utolsó rezsielszámolás még nem történt meg. A Gießeni Alsófokú Bíróság 48 C 352/11 ügyiratszámú, 2012.05.10-én kelt ítélete alapján a háziúr visszatarthat egy arányos részt belőle, amíg meg nem történt a teljes rezsielszámolás. A visszatartás feltétele ugyanakkor, hogy vélhetően utánfizetésre fog sor kerülni. A bérlő ugyanakkor haladéktalanul követelheti a különbözet visszafizetését, ehhez lásd a határidők áttekintését.
Átadási protokoll és kaució
Az átadási protokoll segítségével a lakás állapota egyszerűen és jól követhetően dokumentálható. Ezúton a bérlő ki- és beköltözésekor egyértelműen megállapítható, hogy ki, milyen károkat okozott? Ezzel az is szemléltethető, hogy kármentesen adták át a lakást, így a bérbeadónak nem lehet ellenvetése. A bérbeadó ennek aláírását követően nem róhat fel (további) károkat a lakónak. Ugyanakkor a bérlő sem hivatkozhat aláírás után egy már fennálló, előtte ismeretlen kárra. A kaució visszafizetése szempontjából döntő jelentőségű az átadási/átvételi protokoll. A bérleti jog szempontjából ez egy jogilag helytálló dokumentum, számos bírósági eljárásban bizonyítékként is felhasználásra kerül.
A bérbeadó nem fizeti vissza a kauciót: Mit tegyek?
Először is próbáld normálisan megbeszélni a dolgot a bérbeadóval! Ha ez sikertelen vagy a bérbeadó nem elérhető, írásban emlékeztesd a fizetésre, kéthetes határidővel! Ha a visszafizetés ezután sem történik meg, fordulj tanácsért a helyi ingatlanbérlők egyesületéhez vagy a bérlők védegyletéhez! Amúgy a bérbeadónak fizetési meghagyást is kiállíthatsz, melyet jutányos áron az online-mahnantrag.de oldalon igényelhetsz. Ha ez is sikertelen, akkor sok esetben segít, ha perrel fenyegetsz. Ha ez sem segít, akkor nem marad más, mint egy ingatlanügyi szakjogászhoz fordulni.
Az egyes lépések összefoglalva
- 1. Próbálj meg beszélni a bérbeadóval!
- 2. Írásban emlékeztesd a fizetésre, kéthetes határidővel!
- 3. Ha ez nem sikeres: Fordulj a helyi ingatlanbérlők egyesületéhez vagy a bérlők védegyletéhez (Mieterverein vagy Mieterschutzbund)!
- 4. Alternatív megoldás: Állíts ki fizetési meghagyást az Online-mahnantrag.de oldalon!.
- 5. Ha ez sem hoz sikert: Fenyegetőzz bírósági perrel!
- 6. A bérbeadó nem reagál? Fordulj egy ingatlanügyi szakjogászhoz!
Kevin Ressler
biztosítási szakértő
Otto-Hahn-Str. 21
85435 Erding
Németország
Mobil: +49 (0) 151 22656507
Telefon: +49 (0) 8122 2285225
Email: Kevin.Ressler@ergo.de
Web: nemetorszagibiztositas.hu
