Nem minden lakbéremelés engedélyezett
Mikor engedélyezik a lakbér emelését?
A bérbeadó megemelheti a bérleti díjat a helyi tarifára (BGB 558. §). A helyi bérleti díjak azok, amelyet alkalmaznak, és az elmúlt négy évben átlagosan fizettek egy hasonló lakásért ezen a területen.
Nettó lakbér – a lakbér emelése esetén a bérbeadónak a nettó bérleti díjat kell alkalmaznia. Vannak olyan lakástulajdonosok, akik a nettó bérleti díj és a közüzemi költségek előre kifizetése mellett havi összeget számolnak fel a kozmetikai javításokért is. Ezt a pótdíjat hozzá kell adni a nettó lakbérhez, ha a bérbeadó meg szeretné emelni a lakbért a helyi összehasonlítható bérleti díjra, úgy döntött a stuttgarti kerületi bíróság (2016. március 8-i ítélet, Az. 35 C 5555/15).
Forma – a bérbeadónak szöveges formában kell értesítenie a bérlőt a lakbér növeléséről (BGB 558a. §). Levelet vagy e-mailt küldhet a bérlőnek. Ez akkor is érvényes, ha a szerződés aláírása után megállapodtak a szerződés megváltoztatásáról (BGH, 2010. november 10-i ítélet, Az. VIII ZR 300/09). A lakbér növelését indokolni kell.
Indoklás a bérleti jelentéssel – a városok és az önkormányzatok rendszeresen felméréseket végeznek a különböző kerületek aktuális átlagos bérleti díjának meghatározására. A bérbeadó a növekedést általában a jelenlegi lakbér jelentéssel alapozza. Ebből a célból általában az értesítés mellé csatolja a lakbér jelentést vagy idézi azt, és elmagyarázza, milyen csoportba sorolható lakása méret, hely, építési év és felszerelés szempontjából. A bérleti díjat nem kell elküldeni, ha szabadon elérhető a város vagy a közigazgatás részéről, vagy ha a város honlapján megtalálható.
A lakbér növelése érdekében a bérbeadók hivatkozhatnak a 2017. évi Berlinben kiadott bérleti jelentésre. A berlini kerületi bíróság véleménye szerint alkalmas a helyi összehasonlító bérleti díj meghatározására (2018. február 14-i ítélet, Az. 64 S 74/17).
A bérbeadó nem tudja igazolni a növekedést a szomszédos település bérleti jelentésével, ha az önkormányzatában nincs lakbérről szóló jelentés. Csak ebből a formális okból a bérbeadó eleve tévesen növelheti a lakbért (AG Leonberg, 2016. május 25-i ítélet, Az. 8 C 702/15).
A bérlőknek el kell fogadniuk a lakbér megemelését?
Bérlőként minden bérleti díj megemelését el kell fogadnia. A bérbeadónak fel kell kérnie arra, hogy tegye ezt meg a lakbér növekedéséről szóló értesítésben. Ugyanakkor nem mondhat egyszerűen „nemet”, hanem csak akkor tagadhatja meg hozzájárulásának megadását, ha a lakbér emelése nem törvényes. Például ez az eset áll fenn, ha a házigazdája azzal indokolja a növekedést, hogy kijelenti, hogy a lakás különösen jól felszerelt, de valójában csak átlagos.
Gondolkodási időszak – a bérbeadónak adnia kell a bérlő számára egy gondolkodási időszakot. Így a bérlő nyugodtan ellenőrizheti, hogy megengedett-e a bérleti díj emelése. Ez a gondolkodási idő – az ügyvédek egy tárgyalási időszakról beszélnek – akkortól kezdődik, amikor a bérbeadó levelét megkapja, és a következő hónap végével ér véget (a BGB 558b. § (2) bekezdésének 1. mondata). A határidő tehát legalább két hónap, legfeljebb egy nappal kevesebb, mint három hónap.
Példa: Ha május 5-én kap levelet a bérlőtől, a határidő július 31-én ér véget. Ha július 30-ától emelkedik a lakbér, akkor szeptember 30-ig fontolhatja meg ezt.
Ha a bérlő megtagadja a lakbér törvényes megemelését, akkor a bérbeadó csak a hozzájárulás benyújtásával kérheti a magasabb lakbért. Ezt a jóváhagyási időszak lejárta után három hónapon belül kell megtennie (a BGB 558b. § (2) bekezdésének 2. mondata). Az is lehetséges, hogy a bérlő csak részlegesen járul hozzá, például azért, mert a bérbeadó nem tartotta be a felső határértéket.
Szabad hozzájárulás – a lakbér megemelésének jóváhagyása nincs formához kötve. Ez azt jelenti, hogy azt szóban vagy hallgatólagosan is megtehető úgy, hogy egyszerűen több lakbért fizet. A Szövetségi Bíróság úgy határozott, hogy a bérlők határozottan egyetértenek, feltéve, hogy fenntartás nélkül többször átutalták a megemelt bérleti díjat, még akkor is, ha fogalmazták meg a kifejezett írásbeli hozzájárulásukat (BGH, 2018. január 30-i határozat, Az. VIII ZB 74/16).
Tipp: Ne fizesse közvetlenül a megnövelt bérleti díjat, hanem szánjon időt arra, hogy megfontolja meg és nyugodtan ellenőrizze, hogy megengedett-e a bérleti díj megemelése az adott összeggel.
Nincs elállási jog
Miután elfogadta lakbér emelését, nem vonhatja vissza a hozzájárulási nyilatkozatát. A német szövetségi bíróság úgy határozott, hogy a visszavonási jog nem létezik, mert a bérlőt a bérleti díjak emelésére vonatkozó törvényi rendelkezések megfelelően védik (2018. október 17-i ítélet, ref. VIII. ZR 94/17). Tehát vegye igénybe a gondolkodási határidőt – és ne fogadja el túl gyorsan a lakbér növekedését. Mert nem vonhatja vissza.
Különös felmondási jog
Ezenkívül a bérlő különleges felmondási jogot kap a lakbér emelésével. A gondolkodási időszakon belül csak két hónapos határidő után mondhatja fel a lakást.
Németországban élsz és lakást bérelsz?
Néhány egyszerű kérdés, és elmondjuk mit kell figyelembe venned…
Elérhetőségek
Kevin Ressler
Otto-Hahn-Str. 21
85435 Erding
Telefon: 08122/2285225
Fax: 08122/2285233
Mobil: 00 49 151 22656507
eMail: kevin.ressler@ergo.de
web: www.nemetorszagibiztositas.hu
